豈是耕地紅線推漲房價(jià)

2009年第26期

文/唐敏

6月25日是第19個(gè)“全國土地日”，今年的宣傳主題為“保障科學(xué)發(fā)展，保護(hù)耕地紅線”。

不料，綜合應(yīng)用了人口、土地、農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等多學(xué)科研究成果，在科學(xué)分析測算基礎(chǔ)上制定的18億畝耕地紅線目標(biāo)，最近卻被冠上了“推漲了房價(jià)”的惡名。

針對此說法，國土資源部副部長鹿心社近日在公開場合明確回應(yīng)，根據(jù)對東部、中部、西部不同類型620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)調(diào)查，結(jié)果顯示，目前我國地價(jià)平均占房價(jià)的比例為23.2％，低于歐美及亞洲近鄰。

地價(jià)是組成房價(jià)的重要因素之一，但并不是決定因素。雖然一般狀況下，一個(gè)國家或者地區(qū)的土地資源越緊缺，地價(jià)占房價(jià)的比例就越高，但排除投機(jī)等人為因素，決定房價(jià)的根本因素是供求關(guān)系。

我國的地價(jià)占房價(jià)的比例不但低于土地資源緊張的日本（比例為60%～75%），也低于土地資源豐富的國家（如美國、加拿大，分別為28%、24%）。

城鎮(zhèn)化過程總是伴隨著人口和經(jīng)濟(jì)的集聚，大城市地區(qū)特別是中心城區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)也總是稀缺的，其稀缺程度隨著集聚的增大而提高。與此同時(shí)，有效需求隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷擴(kuò)大，在供應(yīng)減少和需求擴(kuò)大的合力作用下，房地產(chǎn)價(jià)格會趨于上升。當(dāng)供應(yīng)或需求任何一方發(fā)生變化時(shí)，都會導(dǎo)致價(jià)格波動。例如，前一時(shí)期國內(nèi)外許多城市房價(jià)下降，其根本原因就是經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致需求不足。

另一方面，我國并沒有因?yàn)楸Ｗo(hù)耕地而減少必要的房地產(chǎn)用地供應(yīng)，將房地產(chǎn)價(jià)格攀升歸咎于實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)是站不住腳的。

雖然中國的地價(jià)占房價(jià)的比例低于歐美及亞洲近鄰，但作為稀缺性資源，土地供應(yīng)量的多少勢必影響到價(jià)格的走勢，而地方財(cái)政由于存在對土地財(cái)政過分依賴的關(guān)系，一些地方政府不同程度存在著限制土地供應(yīng)與積極征收高價(jià)土地出讓金的強(qiáng)烈沖動，這勢必影響到地價(jià)的高低。

但是，這種一定時(shí)間、一定范圍內(nèi)的土地供應(yīng)的變化所造成的地價(jià)波動變化，并不是由于“保護(hù)耕地紅線”造成的。

當(dāng)前，全球金融危機(jī)大潮仍沒有退去，國內(nèi)保增長、擴(kuò)內(nèi)需形勢嚴(yán)峻，4萬億元擴(kuò)內(nèi)需項(xiàng)目的建設(shè)正逐漸推開。守住“18億畝耕地紅線”正面臨著發(fā)展用地的巨大壓力，在這樣特殊的背景下，實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，考驗(yàn)著各級各地為政者的執(zhí)政能力和水平。如果動搖“18億畝耕地紅線”，將犯下不可改正的歷史性錯(cuò)誤。

投資樓市或?yàn)椤安┥怠?/P>

2009年第26期

文/健君

上半年各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的不同程度反彈，正在成為經(jīng)濟(jì)“回暖”的證據(jù)之一。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—5月，全國商品房銷售面積同比增長25.5%，其中，商品住宅銷售面積增長26.7%；商品房銷售額同比增長45.3%，其中，商品住宅銷售額增長49.0%。

遺憾的是，來自樓市實(shí)際的情況反映，銷售上異軍突起的高增長并非那么正面。3月份以來，因?yàn)閷Y產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期以及對通貨膨脹的擔(dān)心，加上信貸極為寬松，不少資金進(jìn)入地產(chǎn)市場投資，投資性需求持續(xù)增加，大有壓倒消費(fèi)性需求的架勢。

中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國各地高端住宅銷量激增，深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%，上海別墅銷售與供應(yīng)比已達(dá)1.59:1，意味著投資性需求空前高漲。同時(shí)，企業(yè)買地?zé)崆槊黠@高漲，4月以來各地出現(xiàn)高溢價(jià)土地，京、滬、深、津等城市均出現(xiàn)溢價(jià)成交土地，與去年底各地地塊流標(biāo)的景象形成鮮明對比。

近日，剛剛完成一地塊投資的某國內(nèi)大型企業(yè)老總在交流中向筆者透露了此中玄機(jī)，目前大額投資房地產(chǎn)市場的主要是私營業(yè)主和各行各業(yè)的高管，他們對經(jīng)濟(jì)形勢都很敏感，現(xiàn)在信貸環(huán)境格外寬松，尤其擔(dān)憂通貨膨脹，而在實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍起色不大的背景下，國內(nèi)核心城市的樓市正好成為其安排閑置資金的“避風(fēng)港”。

于是，房地產(chǎn)市場今年迅速升溫的景象變得“合情合理”。然而，危險(xiǎn)也在其中。最近房價(jià)持續(xù)上漲，已經(jīng)開始接近2007年的歷史高度，租金卻比最高時(shí)下降了20%～30%。這種越來越嚴(yán)重的背離強(qiáng)烈暗示，樓市泡沫跡象已顯。

上周，世界銀行調(diào)高中國今年GDP增速至7.2%，鼓舞了更多人對中國經(jīng)濟(jì)“已經(jīng)回暖”甚至“復(fù)蘇”的情緒，也鼓舞了更多企業(yè)將自有資金和長期信貸資金轉(zhuǎn)入樓市“保值增值”甚至投機(jī)。

這似乎是一次聰明的“下注”。問題是，目前資產(chǎn)市場的春天并沒有“染綠”實(shí)體經(jīng)濟(jì)，相反全球范圍內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退仍然在繼續(xù)，中國活躍的內(nèi)需大部分仍然來自投資而非消費(fèi)，也注定當(dāng)前所謂“回暖”的局面還有待進(jìn)一步觀察。

如此情況下，大量資金“一窩蜂”進(jìn)入房地產(chǎn)市場開辟投資“新戰(zhàn)場”，最后的結(jié)局可能不是“好風(fēng)憑借力，送我上青云”，而是一場“擊鼓傳花”式的“博傻”游戲。在經(jīng)濟(jì)時(shí)局仍然難以廓清的背景下，無論是企業(yè)，還是個(gè)人，都應(yīng)更理性地“持家”。

非法經(jīng)營“原始股”危險(xiǎn)

2009年第26期

文/李京華

據(jù)權(quán)威信息，2007年至2009年4月，北京市檢察機(jī)關(guān)共審查起訴非法經(jīng)營非上市公司股權(quán)（俗稱“原始股’）案件17起，此類犯罪嚴(yán)重破壞市場經(jīng)濟(jì)秩序，應(yīng)加大依法打擊的力度。

非法經(jīng)營“原始股”的證券投資咨詢公司、股權(quán)轉(zhuǎn)讓咨詢公司、股權(quán)經(jīng)紀(jì)公司等股權(quán)交易中介公司，為逃避國家證券監(jiān)管部門的監(jiān)管，不向國家證券監(jiān)管部門申請，不進(jìn)行相關(guān)材料的備案，擅自代理銷售未上市公司股權(quán)，非法經(jīng)營數(shù)額20余億元。

此類“原始股”犯罪大致分為五個(gè)步驟：第一步，以倒賣原始股為目的成立公司。第二步，到外地股權(quán)托管中心調(diào)查是否有未上市公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況，或者通過中間人從外地公司獲取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的信息，與股權(quán)轉(zhuǎn)讓人取得聯(lián)系，取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓人的同意或授權(quán)，并以低價(jià)確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格。第三步，招聘業(yè)務(wù)員，對業(yè)務(wù)員進(jìn)行“洗腦”培訓(xùn)，并以“內(nèi)部價(jià)”出售給業(yè)務(wù)員一定數(shù)量股份，同時(shí)用“提成”誘導(dǎo)業(yè)務(wù)員，讓其親屬朋友購買，多賣多提成。第四步，業(yè)務(wù)員對經(jīng)營的原始股進(jìn)行“即將上市”、“高額回報(bào)”、“保值增值”等虛假宣傳，引誘公眾參與投資。第五步，按商定的價(jià)格從客戶購買的原始股款項(xiàng)中給原始股轉(zhuǎn)讓人或中間機(jī)構(gòu)（人）返款，再把客戶資料、認(rèn)購股數(shù)等發(fā)給原始股轉(zhuǎn)讓人或中間機(jī)構(gòu)（人）辦理過戶手續(xù)，最后將股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股權(quán)持有卡等材料郵寄回來并交給購買人換取收據(jù)。

不難看出，經(jīng)營“原始股”犯罪手段具有較強(qiáng)的欺騙性、迷惑性。分析該類犯罪頻發(fā)的原因，主要為：未上市股權(quán)交易法律規(guī)范不健全。目前，我國公司法、證券法等規(guī)定較為簡單籠統(tǒng)，對未上市公司股權(quán)交易的交易流程、交易規(guī)則、交易限制條件、監(jiān)督管理以及法律責(zé)任等都沒有詳細(xì)規(guī)定，不能有效保障未上市公司股權(quán)交易的安全。

對股權(quán)托管中心和中介公司缺乏監(jiān)管。不具備經(jīng)營證券業(yè)務(wù)資質(zhì)的公司犯罪行為時(shí)有發(fā)生。股權(quán)托管中心和中介公司對股權(quán)交易只進(jìn)行形式審查，只負(fù)責(zé)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，不負(fù)責(zé)審查監(jiān)督未上市公司的經(jīng)營情況，也不向購買者提供任何資料信息。

對中介公司非法經(jīng)營活動監(jiān)管打擊力度不夠。17起案件中的涉案中介都是以犯罪為目的成立的公司，這些非法中介公司在工商部門登記注冊的經(jīng)營范圍均不包括經(jīng)營股權(quán)業(yè)務(wù)，也沒有經(jīng)證券監(jiān)管部門授權(quán)。

因此，健全未上市公司股權(quán)交易的法律法規(guī)，強(qiáng)化對股權(quán)托管中心和中介公司的依法監(jiān)管度，依法打擊中介公司非法經(jīng)營活動，已是刻不容緩。

“海歸”從政亟需接口

2009年第26期

文/董學(xué)清

吸引、選拔海外高層次人才歸國從政，是我國人才戰(zhàn)略的一項(xiàng)重要工作。當(dāng)前，有的海外高層次人才回國后已經(jīng)走上中央和地方的領(lǐng)導(dǎo)崗位。但是，由于缺少體制“接口”、缺乏制度保障和認(rèn)識不到位等原因，海外高層次人才回國從政仍存諸多阻力。

近年來各地普遍加強(qiáng)了引進(jìn)海外高層次人才的工作，但引進(jìn)的基本是科技人才，包括科學(xué)家、技術(shù)專家、企業(yè)家等，充實(shí)到干部隊(duì)伍的較少。

海外高層次人才回國從政，主要存在以下制約因素：

一是政策所限導(dǎo)致“進(jìn)口”不暢。當(dāng)前的干部選拔制度在“體制內(nèi)”和“體制外”砌起一道無形的墻，擋住許多“體制外”的“海歸”進(jìn)入干部隊(duì)伍。幾年前，有城市面向全國招聘副局級干部和高級企管人員，雖然宣傳“優(yōu)先考慮海歸”，但有附加條件，“申請者需有擔(dān)任正處級干部滿1年或副處級滿4年的工作經(jīng)驗(yàn)”。一些“海歸”因?yàn)闆]有“體制內(nèi)”的從政經(jīng)歷只能選擇放棄。

二是吸引海外高層次人才從政缺乏制度保障。各地吸引“海歸”從政的做法不平衡，基本取決于當(dāng)?shù)亍耙话咽帧钡难酃?、胸懷和魄力，缺乏統(tǒng)一的制度安排。人為因素導(dǎo)致一些地方的從政“海歸”隨當(dāng)?shù)亍耙话咽帧钡娜蚊舛チ舻默F(xiàn)象較多。培養(yǎng)和生成機(jī)制不完善，也是一些從政“海歸”中的優(yōu)秀分子無法從干部隊(duì)伍中脫穎而出的主要原因。

三是一些地方領(lǐng)導(dǎo)對高層次海外人才的作用認(rèn)識不足，在使用上有顧慮。有些地方領(lǐng)導(dǎo)和組織部門認(rèn)為，海外人才不了解中國國情，很難有作為。還有些領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為“海歸”會占用有限的升職名額，影響當(dāng)?shù)馗刹康那榫w。

把吸引海外高層次人才回國從政作為一項(xiàng)戰(zhàn)略性任務(wù)，疏通“海歸”回國從政的渠道，建立健全科學(xué)的選拔、培養(yǎng)及流動機(jī)制，需要從三方面推進(jìn)：

把吸引“海歸”進(jìn)入干部隊(duì)伍作為一項(xiàng)戰(zhàn)略工程來抓。隨著全球化進(jìn)程的不斷加快，對外交往和競爭都需要一批政治堅(jiān)定，具有國際視野、戰(zhàn)略思維的海外高層次人才充實(shí)干部隊(duì)伍。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從體制機(jī)制上暢通“海歸”回國從政渠道，出臺具體規(guī)劃和措施。

由組織和人事部門牽頭，其他相關(guān)職能部門參與，在吸引高層次留學(xué)人員回國從政上統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成合力。

建立健全“海歸”從政的選拔、培養(yǎng)機(jī)制。海外高層次人才回國從政，需要一個(gè)不斷培養(yǎng)的過程。可考慮實(shí)行“軟著陸”政策，為其提供一段時(shí)間的過渡期，也方便對其表現(xiàn)進(jìn)一步觀察，同時(shí)為其提供寬松的成長環(huán)境，健全優(yōu)勝劣汰機(jī)制。